Dvojí ocenění
Naceníme nemovitost ve stavu, v jakém je, a pak znovu ve stavu po rekonstrukci. Obojí z reálných prodejů v okolí, ne z inzerovaných cen.
Připravujeme · Rekonstrukce před prodejem · pouze Praha
Zrekonstruujeme
Zrekonstruujeme
a prodáme za maximum.
Vy neinvestujete nic
Máte nemovitost, která potřebuje rekonstrukci? Zjistíme, zda se vyplatí ji zrekonstruovat, kompletně připravíme projekt, zajistíme realizaci a následný prodej. Nemusíte řešit řemeslníky, rekonstrukci ani prodej. O vše se postaráme včetně financování celého projektu. Službu nabízíme zatím pouze v Praze.
Připravujeme Službu právě spouštíme a zatím jen pro Prahu. Nechte nám kontakt — ozveme se, jakmile bude naostro, a pokud pražskou nemovitost máte už teď, propočet uděláme hned.
- Zatím pouze pro nemovitosti v Praze
- Nemovitost zůstává celou dobu vaše — nic nám nepřevádíte
- Rozpočet, cílová cena i dělení výnosu ve smlouvě předem
- Nevyplatí-li se to, řekneme vám to rovnou
Chci vědět, až to spustíme
Zapíšeme si vás a ozveme se, jakmile službu spustíme. Pokud nemovitost máte už teď, uděláme propočet rovnou.
Tuhle službu teprve spouštíme — a zatím jen v Praze
Model si právě sestavujeme — dodavatele, financování i smluvní podobu. Začínáme v Praze, kde máme prověřené řemeslníky a trh, na kterém se rekonstrukce spolehlivě promítne do ceny. Popis níž je to, jak bude fungovat, ne to, co už běží. Kdo se ozve teď, bude první na řadě.
Rekonstrukce se vyplatí, jen když ji zaplatí kupující
Byt s původním jádrem a byt po rekonstrukci se ve stejném domě prodávají za výrazně jiné peníze. Rozdíl bývá větší než náklady na práce — a právě z toho rozdílu se tenhle model platí. Klíčové je vědět dopředu, jestli je ten rozdíl dost velký. To vám spočítáme dřív, než cokoli podepíšete.
Rozpočet a rozsah
Řekneme, co se udělá a za kolik. Držíme se prací, které cenu opravdu zvednou — jádro, podlahy, dveře, elektro, malba. Ne luxus nad úroveň lokality.
Rekonstrukce
Zajistíme řemeslníky, materiál i dozor. Vy do toho nemusíte chodit. Průběh dostáváte ve fotkách, změny rozpočtu jen s vaším odsouhlasením.
Prodej a vyrovnání
Nafotíme, připravíme prezentaci a prodáme. Z kupní ceny se vyrovnají náklady na rekonstrukci a rozdělí se výnos podle toho, co je ve smlouvě.
Dvě varianty podle toho, kdo rekonstrukci zaplatí
Rozdíl je jenom v tom, kdo nese náklady a riziko. Podle toho se liší i dělení výnosu.
Rekonstrukci financujete vy
Práce zorganizujeme, uhlídáme a prodáme. Faktury chodí vám.
- Celý výnos z prodeje zůstává vám
- Platíte odměnu za vedení rekonstrukce a provizi z prodeje
- Vhodné, když máte volné peníze a chcete jen ušetřit starosti
- Riziko ceny nesete vy, my ručíme za rozpočet a termín
Rekonstrukci financujeme my
Během rekonstrukce neplatíte nic. Všechno se vyrovná až z kupní ceny.
- Vy neinvestujete ani korunu
- Z prodeje se nám vrátí doložené náklady a dohodnutý podíl na navýšení
- Vhodné, když peníze vázat nechcete nebo je nemáte
- Riziko nákladů a prodlení neseme my — proto je náš podíl vyšší
Modelový příklad — jen pro představu, jak se to počítá
| Cena ve stavu, v jakém nemovitost je | A |
|---|---|
| Odhadovaná cena po rekonstrukci | B |
| Doložené náklady na rekonstrukci | C |
| Navýšení k rozdělení | B − A − C |
| Vaše část | A + dohodnutý podíl z navýšení |
| Naše část | C + zbytek navýšení |
Konkrétní čísla i poměr dělení dostanete v propočtu na vaši nemovitost. Tohle je vzorec, ne nabídka — nic z toho neplatí, dokud to nemáte na papíře.
Co musí být na papíře, než se začne bourat
Tenhle model stojí a padá se smlouvou. Bez ní je to dohoda, na kterou se dá vzpomínat, ale nedá se o ni opřít.
Rozsah prací a rozpočet
Položkově, ne „rekonstrukce bytu". Včetně toho, co se stane, když se při bourání najde něco navíc — vícepráce jen s vaším písemným odsouhlasením.
Cílová cena a spodní hranice
Za kolik se má prodat a pod kolik se neprodá bez vaší dohody. Tím se hlídá, aby prodej nebyl uspěchaný na váš úkor.
Zajištění pro obě strany
U varianty B, kde do rekonstrukce dáváme své peníze, potřebujeme jistotu, že se nám vrátí — typicky zástavním právem k nemovitosti nebo zajišťovacím převodem podílu na výnosu. Vy naopak potřebujete jistotu, že se dílo dokončí. Obojí patří do smlouvy, ne do ústní dohody.
Právní a smluvní část u našich obchodů zajišťuje partnerská společnost Reads. Nejsme advokátní ani daňová kancelář — smlouvu vám vždy doporučíme nechat zkontrolovat.
Kdy to dává smysl a kdy ne
Rekonstrukce před prodejem není univerzální rada. Někdy je poctivější prodat tak, jak to je.
Dává smysl
- Byt s původním jádrem v domě, kde se rekonstruované byty prodávají výrazně dráž
- Nemovitost po zemřelém, kterou dědicové nechtějí řešit ani prodat pod cenou
- Dům, kde je zásah hlavně kosmetický — podlahy, koupelna, kuchyň, malba
- Lokalita s dostatkem kupujících, kteří chtějí nastěhovat se a bydlet
Nedává smysl
- Lokality, kde je cena zrekonstruovaného a nezrekonstruovaného bytu skoro stejná
- Vážné statické vady, vlhkost nebo zásahy vyžadující stavební povolení a čas
- Nevyřešené právní vady — spory, exekuce, nedohodnutí spoluvlastníci
- Nemovitost, jejíž cena je už teď na stropě dané lokality
Nevíte, do které skupiny vaše nemovitost patří?
Napište nám ji. Propočet dostanete zdarma i v případě, že vám nakonec doporučíme rekonstrukci nedělat.
Časté dotazy k rekonstrukci před prodejem
Kde službu nabízíte?
Zatím pouze v Praze. Model stojí na dvou věcech — na partě řemeslníků, za kterou ručíme, a na trhu, kde se rekonstrukce spolehlivě promítne do prodejní ceny. Obojí máme zatím jen v Praze. Mimo Prahu vám rádi uděláme odhad ceny, prodej nebo přímý výkup, ale rekonstrukci na naše náklady tam zatím nedomlouváme.
Musím rekonstrukci zaplatit ze svého?
Nemusíte. Máme dvě varianty. Buď rekonstrukci financujete vy a nám platíte za organizaci a prodej — tam zůstává celý výnos vám. Nebo ji financujeme my a peníze se nám vrátí až z kupní ceny, spolu s dohodnutým podílem na tom, o co se cena rekonstrukcí zvedla. Ve druhé variantě neplatíte během rekonstrukce nic.
Kdo je vlastníkem nemovitosti během rekonstrukce?
Pořád vy. Nemovitost na nás nepřevádíte, neprodáváte nám ji a nikam ji nevkládáte. My jsme dodavatel a zprostředkovatel prodeje, ne vlastník. Kdybyste chtěli celou věc prodat rovnou a bez starostí, na to máme samostatný výkup nemovitostí.
Co když se nemovitost po rekonstrukci neprodá za odhadovanou cenu?
Proto je odhad cílové ceny součástí smlouvy a proto ho neděláme z optimismu, ale z reálných prodejů srovnatelných bytů v okolí. Ve smlouvě je i cenová hladina, pod kterou se neprodává bez vaší výslovné dohody. Pokud trh mezitím spadne, řešíme to jednáním, ne tím, že bychom vás tlačili do prodeje.
Jak se dělí zisk?
Podíl na výnosu se domlouvá dopředu a je ve smlouvě číslem, ne procenty „podle situace". Vychází z toho, kolik do toho kdo vkládá: kdo financuje rekonstrukci, kdo nese riziko prodlení a kdo riziko ceny. Než něco podepíšete, dostanete rozpočet, cílovou cenu i rozdělení na papíře.
Co když si to během rekonstrukce rozmyslím?
Odstoupení je ve smlouvě ošetřené na obě strany. Zjednodušeně: doděláme rozdělanou etapu, vyúčtujeme skutečně provedené práce a nemovitost si necháte zrekonstruovanou. Nemůže se stát, že by vám zůstal rozkopaný byt, ani že bychom my zůstali s nezaplacenou fakturou.
Budu platit daň z prodeje?
Záleží na časovém testu. U nemovitostí nabytých od roku 2021 je příjem z prodeje osvobozený po deseti letech od nabytí, u dříve nabytých po pěti. Osvobození platí i dřív, pokud jste v nemovitosti měli bydliště nejméně dva roky, nebo když peníze použijete na vlastní bytovou potřebu. Když osvobození neplatí, náklady na rekonstrukci se dají uplatnit jako výdaj proti příjmu — proto schovávejte faktury. Nejsme daňoví poradci, konkrétní situaci si nechte potvrdit.
Jaké nemovitosti se pro tenhle model nehodí?
Ty, kde rekonstrukce cenu nezvedne o víc, než stojí. Typicky lokality s nízkou poptávkou, domy s vážnou statikou nebo vlhkostí, byty s nevyřešenými právními vadami a nemovitosti, kde je už teď cena na stropě lokality. Když to tak vyjde, řekneme vám to rovnou a doporučíme prodej bez rekonstrukce.
V případě jakéhokoliv dotazu nás kontaktujte:
Telefon:
Email:
Kancelář:
Parkview, Pujmanové 1753/10a
140 00 Praha 4
Sídlo:
U Pramenu 2484
440 01 Louny
