Zdanění prodeje nemovitosti a časový test
Při prodeji nemovitosti může prodávajícímu vzniknout povinnost zaplatit daň z příjmů fyzických osob z dosaženého zisku. Daňový režim upravuje zejména § 4 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, který stanovuje podmínky, za kterých je příjem z prodeje nemovitosti od daně osvobozen.
Časový test pro osvobození od daně
Nejčastější situací je tzv. časový test vlastnictví. Pokud fyzická osoba prodává nemovitost, může být příjem z prodeje osvobozen od daně, pokud splní zákonem stanovenou dobu držení.
Nemovitosti nabyté do roku 2020
U nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 platí, že příjem z prodeje je osvobozen od daně, pokud prodávající nemovitost vlastnil alespoň 5 let.
Nemovitosti nabyté od roku 2021
U nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 byl časový test prodloužen na 10 let. Pokud tedy vlastník prodá nemovitost před uplynutím této lhůty, může vzniknout povinnost zdanit dosažený příjem.
Osvobození při vlastním bydlení
Zákon pamatuje také na situaci, kdy nemovitost sloužila k vlastnímu bydlení prodávajícího.
Příjem z prodeje může být osvobozen, pokud měl prodávající v nemovitosti bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. V takovém případě není rozhodující délka vlastnictví.
Použití prostředků na vlastní bytovou potřebu
Pokud prodávající nesplňuje podmínku dvouletého bydlení ani časový test, může být příjem přesto osvobozen, pokud prostředky z prodeje použije na uspokojení vlastní bytové potřeby.
Typicky jde například o:
-
koupi jiné nemovitosti k bydlení,
-
výstavbu rodinného domu,
-
splacení úvěru použitého na vlastní bydlení.
Podmínkou je, aby byly prostředky použity nejpozději do jednoho roku od prodeje, případně aby byla bytová potřeba realizována již v období před prodejem.
Zdanění při nesplnění podmínek
Pokud prodávající nesplní žádnou z výše uvedených podmínek pro osvobození, je povinen příjem z prodeje uvést v daňovém přiznání.
Zdaňuje se zisk, tedy rozdíl mezi:
-
prodejní cenou nemovitosti
-
a prokazatelnými náklady.
Mezi uznatelné náklady obvykle patří například:
-
pořizovací cena nemovitosti,
-
náklady na rekonstrukci či technické zhodnocení,
-
provize realitní kanceláře,
-
právní služby nebo poplatky spojené s prodejem.
Výsledný zisk podléhá dani z příjmů fyzických osob ve výši 15 %, případně vyšší sazbě při překročení zákonného limitu pro solidární zvýšení daně.
Důležité upozornění
Každý prodej nemovitosti může mít specifické okolnosti – například způsob nabytí (dědictví, darování), společné jmění manželů nebo podnikatelské využití nemovitosti. Tyto faktory mohou daňový režim ovlivnit.
Z tohoto důvodu je vhodné konkrétní situaci před prodejem konzultovat s daňovým poradcem, advokátem nebo zkušeným realitním specialistou.
